Ausgangslage

Das in den 60er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus mit 26 Wohnungen wurde vor rund 10 Jahren von der Gebäudeversicherung des Kantons Bern als langfristiges Investitionsobjekt erworben. Die knapp bemessenen 1-3 Zimmerwohnungen widerspiegeln den Geist der 50er und 60er Jahre und den Anspruch an ein Renditeobjekt aus dieser Zeit. Die Liegenschaft befindet sich an ruhiger und trotzdem zentraler innerstädtischer Lage zwischen Bahnhof und Seevorstadt. Wohnungen an dieser Lage sind sehr beliebt.

Die Bausubstanz ist in die Jahre gekommen – der Heizenergiebedarf ist hoch, die Haustechnik veraltet und die Akustik ungenügend. Die Fenster, Küchen und Bäder wurden ohne übergeordnete Sanierungsstrategie punktuell erneuert.

Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wurde die Liegenschaft in all ihren Aspekten (Ausnützungsreserve, Struktur, Gebäudehülle, Haustechnik, Bauphysik / Bauakustik) vertieft untersucht. Die Studie sollte aufzeigen, mit welchen Massnahmen die Liegenschaft optimal genutzt und an heutige sowie künftige Bedürfnisse angepasst werden kann. Auf Basis einer kurzen Einschätzung waren ebenfalls Überlegungen zum kurz-, mittel- und langfristigen Ertragspotential der Liegenschaft vorzunehmen. Die daraus gewonnen Erkenntnisse bildeten die wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Bewirtschaftungsstrategie und das weitere Vorgehen.

Erhalten versus ersetzen

Mehrer Faktoren beeinflussten den Entscheid, das Mehrfamilienhaus zu sanieren. Nicht zuletzt die baurechtlichen Grundlagen, welche bei einem Neubau nur noch drei Vollgeschosse plus Attika erlauben, bei einer Sanierung jedoch die vier bestehenden Vollgeschosse mit Attika gestatten. Ebenso fehlt die Möglichkeit, die Gebäudegrundfläche auszudehnen.

Die Strategie der Erhaltung erlaubt es, die heute bestehende Struktur mehrheitlich weiter zu verwenden und dadurch maßgeblich Grauenergie einzusparen.

Mit der Sanierung bietet sich zudem die Chance, die Wohnungen den heutigen Anforderungen und Bedürfnissen nach grosszügigen Wohnflächen und Aussenräumen anzupassen. Mit einer neuen Gebäudehülle kann viel Heizenergie eingespart werden, gleichzeitig kann das Haus präziser im bestehenden Kontext verankert werden – es gewinnen sowohl Objekt als auch Nachbarschaft vom neuen Image.

Um für die Wohnungen möglichst optimale Voraussetzungen zu schaffen wird das Treppenhaus in das Gebäudeinnere versetzt. Dies bezweckt eine adäquate Eingangssituation, geringere Erschliessungsflächen und für jede Wohnung eine zweiseitige Orientierung. Pro Geschoss sind vier Wohnungen angeordnet. Von der Grundstruktur des Bestandes bleibt lediglich die Längs- und Querachse spürbar. Charakteristisch für die Wohnungen ist die offene Raumfigur, welche sich durch die Er-

schliessung der Zimmer entlang der Fassade ergibt. Somit kann die ganze Wohnungsbreite und -tiefe erlebt werden, was den Wohnungen Grosszügigkeit verleiht.

Im Ausdruck lehnt sich das Wohnhaus an die in unmittelbarer Nachbarschaft von Otto Leuenberger erbauten Appartmenthäuser aus den 70er Jahren an, welche durch ihre horizontale Fassadenbänderung die Allseitigkeit und den Bezug zu ihrer parkartigen Umgebung stärken.

In der Materialisierung findet aus konstruktiven und brandschutztechnischen Überlegungen eine Umkehrung statt. Die stark strukturierten horizontalen Bänderungen bestehen aus Holz, die Ausfachungen zwischen den Fenstern sind in dunkelgrauem Faserzement gehalten. Beim Umbau wurde aufgrund der geringen Raum-

höhen (ca. 2.35) bewusst auf eine Komfortlüftung verzichtet. Zur Sicherstellung der Behaglichkeit und der Bauschadenfreiheit wurden pro Wohnung jedoch 2 Quell-Lüftungseinlässe eingebaut. Die Kombinierte Gas Solarheizung und die gut gedämmte Aussenhülle garantieren im Zusammenspiel, mit dem Erhalt eines grossen Teils des bestehenden Rohbaus, trotzdem ein energieeffizientes und nachhaltiges Projekt.